Bùng nổ quy hoạch khu, cụm công nghiệp: Nguy cơ “đất chờ, nhà máy chưa tới” và bài toán chọn lọc khắc nghiệt
Ngọc Hiệu
Hàng chục nghìn hécta đất đang được quy hoạch để phát triển các khu công nghiệp (KCN) và cụm công nghiệp (CCN) tại các tỉnh, thành phía Bắc. Tuy nhiên, giữa “cơn sốt” mở rộng không gian công nghiệp, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa khốc liệt, nơi cơ hội chỉ đến với những dự án có vị thế tốt, trong khi nguy cơ dư thừa nguồn cung, lãng phí tài nguyên đất đai đang hiện hữu rõ ràng trong 5 năm tới.
Hình ảnh những khu công nghiệp sáng đèn suốt đêm, hàng ngàn công nhân tấp nập vào ca tại Thái Nguyên hay Bắc Ninh đã trở nên quen thuộc, minh chứng cho vai trò đầu tàu của khu vực công nghiệp. Thế nhưng, đi khắp các tỉnh từ Hải Phòng, Quảng Ninh, Hà Nội đến Ninh Bình, Hưng Yên, một thực tế khác cũng đang dần lộ diện: những cánh đồng được quy hoạch thành KCN, CCN với hạ tầng khang trang nhưng vẫn trống vắng bóng nhà máy, chờ đợi dòng vốn đầu tư.
“Đại công trường” quy hoạch và sự phân hóa Bắc – Nam
Dữ liệu tổng hợp từ nhiều địa phương cho thấy bức tranh quy hoạch KCN, CCN đang mở rộng với tốc độ chóng mặt. Tại Hải Phòng, danh sách các KCN đã dài tới hơn 10 khu với tổng diện tích lên tới 7.190 ha. Quảng Ninh còn cho thấy tham vọng lớn hơn khi theo quy hoạch đến năm 2030, tỉnh này sẽ có 23 KCN với tổng diện tích có thể chạm mốc gần 10.000 ha. Sau sáp nhập, tỉnh Ninh Bình (mới) trở thành một “ông lớn” với quỹ đất KCN vào khoảng 7.478 ha. Ngay tại Thủ đô Hà Nội, dù quỹ đất hạn chế, vẫn có 12 KCN được duyệt với tổng diện tích 2.334 ha.
Tuy nhiên, bức tranh thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt giữa hai miền. Theo báo cáo của Knight Frank, miền Nam giữ vị thế dẫn đầu về quy mô và giá thuê, với mức trung bình khoảng 174 USD/m2/chu kỳ thuê, tỷ lệ lấp đầy trên 90% và hầu như không có nguồn cung mới . Ngược lại, miền Bắc dù có giá thuê thấp hơn (khoảng 137 USD/m2/chu kỳ thuê), lại trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn công nghệ cao. Trong nửa cuối năm 2025, miền Bắc đã hấp thụ 192 ha đất công nghiệp, vượt miền Nam, nhờ sự mở rộng của các ngành điện tử, bán dẫn và công nghệ số .
Rủi ro dư thừa và những “nút thắt” thách thức
Đằng sau những con số quy hoạch “khủng” là câu hỏi lớn về khả năng hấp thụ. Thực tế cho thấy sự phân hóa rõ rệt về tỷ lệ lấp đầy. Bên cạnh những KCN “hái ra tiền” như Thăng Long hay Nội Bài (Hà Nội) với tỷ lệ lấp đầy 100%, nhiều KCN khác vẫn loay hoay tìm kiếm khách thuê. KCN Nam Thăng Long mới chỉ đạt 80%. Tại khu vực Hà Nam cũ (nay thuộc Ninh Bình), KCN Hoàng Đông mới lấp đầy 35%, Đồng Văn III đạt 60%.
Các chuyên gia từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra bốn rủi ro lớn với thị trường bất động sản năm 2026, trong đó có những vấn đề nóng với phân khúc công nghiệp :
- Chi phí đất đai tăng cao: Bảng giá đất mới và hệ số điều chỉnh đang là “nút thắt” lớn, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới.
- Lãi suất cho vay biến động: Chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn khách thuê .
- Ách tắc giải phóng mặt bằng: Sự thiếu quyết liệt ở một số địa phương và cán bộ quản lý thiếu kinh nghiệm khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, làm tăng chi phí .
- Thách thức từ chính sách thuế toàn cầu: Báo cáo của MBS chỉ ra rằng chính sách thuế cao của Mỹ là rào cản cho xuất khẩu, cùng với rủi ro xuất xứ hàng hóa “trung chuyển” khi Việt Nam phụ thuộc lớn vào nguyên liệu Trung Quốc .
Cơ hội từ làn sóng công nghệ cao và dòng vốn FDI thế hệ mới
Dù đối mặt với nhiều thách thức, bất động sản khu công nghiệp vẫn được đánh giá là phân khúc “ăn chắc mặc bền” của thị trường nhờ hội tụ đủ ba yếu tố hỗ trợ: FDI – hạ tầng – pháp lý .
Thứ nhất, dòng vốn FDI được kỳ vọng phục hồi mạnh từ 2026 với chất lượng ngày càng cải thiện nhờ chiến lược “Trung Quốc+1”. Các lĩnh vực như bán dẫn, trung tâm dữ liệu (data center), AI, điện tử, pin và ô tô điện đang trở thành nhóm khách thuê chủ lực .
Thứ hai, “cú huých” hạ tầng là chất xúc tác quan trọng. Năm 2026 đánh dấu thời điểm nhiều dự án cao tốc, Vành đai 3, 4 và tiến độ sân bay Long Thành bắt đầu định hình rõ nét, giúp giảm chi phí logistics và mở rộng biên phát triển KCN sang các địa phương vệ tinh .
Thứ ba, hành lang pháp lý minh bạch hơn (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS) giúp quy trình phê duyệt, bồi thường – giải phóng mặt bằng rõ ràng hơn, dù vẫn cần thời gian để vận hành trơn tru trên thực tế .
KCN thế hệ mới và cuộc đua nâng tầm chất lượng
Điểm khác biệt quan trọng của chu kỳ hiện nay là sự dịch chuyển từ sản xuất thâm dụng lao động sang công nghiệp công nghệ cao. Các nhà đầu tư hạ tầng đã nhanh chóng thích ứng với xu hướng này. Điển hình là KN Holdings với các dự án KCN quy mô lớn tại Đồng Nai được định hướng theo mô hình thành phố công nghiệp thế hệ mới, tích hợp trung tâm điều hành thông minh, năng lượng xanh và hệ sinh thái nhà ở, dịch vụ .
Tại Hà Nội, FPT đề xuất dự án Khu công viên công nghệ số và hỗn hợp gần 200 ha, với tổng vốn đầu tư hơn 53.700 tỷ đồng, khả năng đáp ứng 60.000 việc làm công nghệ – một mô hình “hybrid” giữa KCN, công nghệ và đô thị .
Ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Phòng Nghiên cứu thị trường Knight Frank Việt Nam nhận xét: “Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã thể hiện sức bền đáng kể. Các khách thuê đã chủ động thích ứng, với ưu tiên ngày càng rõ ràng cho tốc độ triển khai, tính linh hoạt và khả năng vận hành bền vững, qua đó thúc đẩy nhu cầu đối với các sản phẩm nhà xưởng xây sẵn” .
Cần chiến lược phát triển thông minh, tránh lãng phí nguồn lực
Trong 5 năm tới, khi các quy hoạch KCN, CCN mới lần lượt được triển khai, nguy cơ “đất chờ, nhà máy chưa tới” sẽ ngày càng rõ nét. Các chuyên gia cho rằng, đã đến lúc các nhà hoạch định chính sách cần chuyển từ tư duy “phát triển số lượng” sang “chú trọng chất lượng”. Cần ưu tiên thu hút đầu tư có chọn lọc, tập trung vào các dự án công nghệ cao, thân thiện môi trường. Đồng thời, các địa phương cần rà soát, đánh giá lại toàn bộ quy hoạch KCN, CCN hiện có, tạm dừng hoặc giãn tiến độ các dự án chưa thực sự cấp thiết.
Việc kết nối hạ tầng giao thông liên vùng, phát triển nhà ở xã hội, trường học, bệnh viện cho công nhân cũng là yếu tố then chốt để tạo sức hút bền vững. Theo các chuyên gia từ Cushman & Wakefield, các ngành sản xuất và thương mại của Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng, nhưng để nắm bắt cơ hội này, chất lượng hạ tầng và dịch vụ hỗ trợ phải được đặt lên hàng đầu .
Quy hoạch KCN, CCN là động lực quan trọng cho phát triển kinh tế. Tuy nhiên, quy hoạch “trải thảm” mà không tính toán kỹ lưỡng nhu cầu thực tế sẽ dẫn đến lãng phí nguồn lực to lớn. Câu chuyện cảnh báo về nguy cơ dư thừa đất công nghiệp và yêu cầu về một chiến lược phát triển thông minh, bền vững đang trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.